Mitä vastikkeella saa?

20.9.2022

As Oy Myllyojalla tehtiin 2021-22 useita mittavia korjaustöitä. Vaikka yhtiö on hyvin hoidettu ja vakavarainen, oli korjausvelkaa kertynyt. Koska yhtiön vanhan lainan maksut loppuvat vasta 2024, voi rahoitussumma olla raskas hoitaa. Tästä heräsi pohdintaa dynaamisesta rahoituksesta kankeuden tilalle. Tilaa voisi olla uusillekin ideoille, pankkien jo harrastamien käänteisten lainojen ohella.

Kun osakehuoneisto tai kesämökki ovat lähestulkoon ainoa ikääntyvän väestönosan säästövarallisuus ja eläketurva kapeiden eläkkeiden ja leikatun indeksin takia, heitän idean keskusteluun, josko rahoittajat sen vaarallisena alas ampuvat.

Vanhempi asuntokanta menettää trendinomaisesti reaaliarvoaan, jolloin elämisen säästöä on kasvatettava korjaustarpeiden rahoittamiseksi.

Varsinkin kaupunkien vanhempien kerrostaloasuntojen omistajat kärsivät taitamattomasti hoidettujen asuntoyhtiöiden suurista kunnossapitoveloista, jotka peruskorjausten lauetessa yhtäaikaisesti on pakko jotenkin rahoittaa. Paikkakunnasta riippuen tässä on jo havaittu nihkeyttä ja rajoituksia pankkirahoituksessa. Väestön muutto etelän rintamaille kärjistää tilannetta omaisuusarvojen osalta pohjoisessa.

Linjauusinnat, julkisivuremontit, viemärisukitukset, kattoremontit ja pihojen kunnostus puhumattakaan uusista varustelutarpeista kuten sähkönlataus tai oman sähkön tuotanto odottavat rahoitustaan.

Toinen kehityssuunta on näkyvissä arvokkaimmilla paikoilla, joissa kokonaisia, vielä täydessä käyttöiässä olevia suuriakin kerrostaloja korvataan sumeilematta upouusilla toimisto- ja asuntokomplekseilla. Kalliiksi käy!

Ainahan jollain on tähänkin varaa, vaikka olisi mahdollista rakentaa halvemminkin. Jos korjauksen ja varustelun taso yltää samaan lopputulokseen, voittoa syntyisi ajallisesti, kun säästetään perustamisen ja runkovaiheen viiveet.

Ikääntyvä väestönosa tarvii palvelua omalle kotiovelle asti, ääritapauksina kotisairaanhoito, avohoito ja tuettu asuminen, mutta jo palvelutaloratkaisu on monelle liian kallis. Lisäksi omassa kodissa halutaan asua mahdollisimman pitkään.

Asuntoyhtiöissä rahoitusvastikkeen iskiessä pahasti päälle, riippuen kunnossapitovelan koosta, voisi uusi velanhoito- tai vastikkeiden rahoitusratkaisu tarjota hengitystilaa, jos säästettyä nettovarallisuutta olisi mahdollista muuttaa maksuvälineeksi, itse omistus- ja hallintaoikeuteen heti kajoamatta.

Tämä tapahtuisi myymällä taloyhtiön remonttien rahoitusvastikevastuita eteenpäin ja myöntämällä esim. rahoittajan osakekohtainen privilegioitu ja tasomääritelty lunastusoikeus asunto-osakkeisiin, omistuksen muuten normaalisti esim. kuolemantapauksessa siirtyessä perintöoikeuden kautta seuraaville.

Syntyisi rahoitusosakeyhtiö, jonka tehtävänä olisi pitää asuntojen varustelu kilpailukykyisenä ja rahoittaa tarpeellinen ylläpitokorjaus ja vanhusasumiseen liittyvä erikoisvarustelu.

Rahoitusyhtiö tarjoaisi myös vanhenevan asujaimiston palveluja tuottavan yhteistyökumppanin mukaantulon rahoitukseen, kohdennettuihin osakesiirtoihin ja hajautetun palvelun tuotantoon esim. Caritas, Esperi, pankit ja vakuutusyhtiöt. Seinien sijasta investoitaisiin palvelumarkkinaan.

Ratkaisu jouduttaisi kehitystä palvelutalomallin suuntaan ja loisi taloudellista lisäturvaa ja omaa päätösvaltaa vanhemmalle asukaskunnalle.

Jatkokysymysten listassa nousee esiin investorien kiinnostus toiminnalliseen yhteistyöhön ja yhtiömuoto sijoittajille.

Asuntojen varustelutaso pitää olla laadukas ja turvallinen. Samalla pitäisi selvittää tonttien lisärakennusoikeus. Asuntojen elinkaari jatkuisi pitämällä ne jatkuvasti priimakunnossa.

Suunnattu markkinointi painottaisi vanhuuden turvaratkaisuja ja kotiin tuotuja korkeatasoisia hajapalveluja.

Osakkeiden arvon nousu toteutuisi lunastuksissa.

Osakkeiden omistus vaihtuu ajan saatossa joka tapauksessa.

Lisäselvittämistä kaipaavat mahdolliset lupamenettelyt, osakeyhtiölain ja osakkaiden yhdenvertaiskohtelun puitteissa toimiminen sekä verotusratkaisut.