Hallinnanjakosopimus - hyvät ja huonot puolet

26.5.2025

Onko hallinnanjakosopimus sinulle tuttu ja onko taloyhtiölläsi sellainen? Olen törmännyt tilanteisiin, että hallinnanjakosopimuksen tarkoitus ei ole tuttu osakkaille eikä välttämättä ymmärretä sen sisältöä. Tämä luonnollisesti aiheuttaa haasteita, kun pitää päättää yhteisistä asioista yhtiöiden välillä, joita sopimus koskee.

Uudiskohteissa ennen rakentamista rakennuttaja tekee hallinnanjakosopimuksen, jonka avulla jaetaan rakennusoikeudet, kustannukset ja käyttö- ja huolto- oikeudet sekä vastuut. Hallinnanjakosopimus tarvitaan, mikäli useampi asunto-osakeyhtiö jakaa yhden tontin.

Hyviä puolia sopimuksessa on selkeä hallinnanjako, jossa määritellään kiinteistön hallintaan oikeuttavat rakennukset sekä käyttöoikeudet, kuten mm. yhteisten tilojen käyttö kuten esimerkiksi autohalli ja piha-alue. Tämä parantaa asumismukavuutta ja yhteisöllisyyttä, kun asukkaat voivat hyödyntää yhteisiä tiloja.

Kustannusten jako yhteisten alueiden ja tilojen osalta on syytä olla sopimuksessa määriteltynä tarkkaan, sillä se helpottaa yhtiöiden taloudellista suunnittelua ja yhteistyötä. Useasti tämä on jaettu piha-alueen osalta rakennusneliöiden mukaan ja autohallissa autopaikkojen suhteessa.

Valitettavasti hallinnanjakosopimuksesta löytyy myöskin huonoja puolia. Sopimusteksti on useasti maallikolle erittäin monimutkainen, joka aiheuttaa haasteita sen ymmärtämisessä ja noudattamisessa. Tämä voi vaatia osapuolilta juridista asiantuntemusta, jota useasti hallituksesta ei löydy vaan juridinen apu joudutaan hankkimaan erikseen.

Hallinnanjakosopimus määrittelee myös sen, ketkä edustavat yhtiötä ns. neuvotteluelimessä, joka päättää yhteisistä asioista. Näitä ovat hallituksen puheenjohtajat/isännöitsijät.

Asioista päättäminen vaatii yksimielisen päätöksen riippumatta esimerkiksi sopimusosapuolien koosta eli esimerkiksi yksi osapuoli voi olla 5, toinen 45 ja kolmas 90 huoneiston taloyhtiö. Tästä huolimatta jokaisella yhtiöllä on yhteisten asioiden päättämisessä vain yksi ääni. Lisäksi päätettävät asiat on vietävä yhtiökokousten päätettäväksi. Siis varsin byrokraattista ja vaikeaa.

Mikäli yhteisistä asioista ei päästä yksimielisyyteen, hidastaa tämä esimerkiksi kunnostushankkeita ja tilat/paikat rapistuvat ja kunnostamisen hintalappu kasvaa toimenpiteiden viivästyessä ja tämä taas luonnollisesti tulee loppupeleissä vaikuttamaan kaikkien osakkeiden hintaan.

Hallinnanjakosopimuksen muuttaminen ja purkaminen on myöskin haastavaa, sillä myös siihen tarvitaan kaikkien yksimielinen suostumus.

Tutustu siis huolella sopimukseen, mikäli sinulla sellainen on ja keskustele rohkeasti osapuolien kanssa sisällöstä, jotta se on kaikille tuttu ja ymmärrätte mitä se käytännössä tarkoittaa.