Huolto- ja korjaustöiden laiminlyönti asunto-osakeyhtiössä – merkitys osakkaalle

18.2.2021

Vuosien varrella olen ollut taloyhtiöiden asioissa monessa mukana. Tapauksissa on ollut kyse mm. rakennusvaiheen vakuuksien vapauttamiseen liittyviä asioita, vaatimusten tekemistä rakentajalle takuuaikana ja sen jälkeen, hallituksen vahingonkorvausvelvollisuudesta, lisärakentamiseen liittyviä asioista, huoneistojen hallintaanottoasioita ym. Kaikkein eniten toimeksiannot ovat kuitenkin koskeneet tapauksia, joissa on käsitelty tavalla taikka toisella osakkaan ja yhtiön vastuunjakoa korjausten osalta.

Asunto-osakeyhtiölaissa on määritetty se, miten osakkaan ja yhtiön välillä jaetaan kunnossapitovastuu. Perustilanteessa lähtökohtana on se, että yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Joissakin yhtiöissä tästä on poikettu yhtiöjärjestyksen määräyksillä.

Lain perusteella näyttäisi selvältä se, kuka vastaa ja mistäkin. Asia ei ole kuitenkaan kaikissa tapauksissa näin yksinkertainen. Varsin usein törmään siihen, että taloyhtiössä on jätetty tekemättä yhtiön vastuulle kuuluvat huolto- ja korjaustoimet. Esimerkiksi vanhemmissa rivitaloyhtiöissä on saattanut olla korjausta vaativia sisäilmaongelmia. Tällaisissa tilanteissa pääsääntöisesti osakas on vaatinut yhtiötä ryhtymään toimiin ongelman selvittämiseksi ja poistamiseksi, mutta yhtiö katsonut, ettei ole selvitettävää tai poistettavaa ongelmaa taikka se ei joka tapauksessakaan kuuluisi yhtiön vastuulle. Tilanteissa ei liene ajateltu sitä, että yhtiön rakennuksessa olisi todellista korjaustarvetta, ja huolto- ja korjaustoimenpiteiden laiminlyönti voi aiheuttaa sen, että alkuperäinen vika laajentuu ja edellyttää myöhemmin kohtuullisen suuriakin korjauksia.

Olen miettinyt sitä, ymmärtävätkö omistajat / osakkaat huolto- ja korjaustoimien laiminlyönnin merkitystä omaisuutensa arvolle, sekä sitä, ovatko osakkaat tietoisia mahdollisesta vastuustaan asiassa. Omaisuuden arvon säilymisen osalta huolto- ja korjaustointen laiminlyönti todennäköisesti alentaa omaisuuden arvoa, sanoisin jopa erittäin todennäköisesti. Tämän vuoksi on usein vaikea ymmärtää osakkaiden motiivia osallistuessaan päättämiseen siitä, ettei tarvittavia korjauksia tehdä.

Kuka on vastuussa siitä, jos yhtiö laiminlyö kunnossapitovelvoitteensa? Lain mukaan hallituksen jäsen, isännöitsijä tai osakas, joka on osallistunut tiedon salaamiseen tai päätöksen tekemiseen korjausten tekemättä jättämisestä, voi joutua vahingonkorvausvastuuseen. Myös yhtiö voi joutua tietyissä tilanteissa korvausvelvolliseksi.

Konkreettinen ja usein toistuva esimerkki siitä, miten huolto- ja korjaustöiden laiminlyönti vaikuttaa osakkaan oikeuksiin, liittyy vanhojen asuntojen kauppatilanteisiin. Asuntokauppalain mukaan myyjä vastaa kauppaan kohdistuvasta taloudellisesta virheestä, kun vastuut osoittautuvat merkittävästi suuremmiksi kuin ostaja saattoi kaupasta päättäessään olettaa. Merkittävästi suuremmiksi taloudelliset vastuut muodostuvat usein silloin, kun yhtiön ”tietämättömiin” korjauksiin ryhdytään esimerkiksi sisäilmaongelmien ilmennyttyä kaupan jälkeen. Asuntokauppaan liittyvissä salaisen taloudellisen virheen tilanteissa tulee usein selvitettäväksi sekin, onko kyseinen taloudellinen virhe ollut salainen kaikkien asiaan liittyvien osalta. Mikäli ilmenee, että taloyhtiössä on tahoja, jotka ovat jättäneet asian tuomatta muiden tietoon, myyjän vastuun ohelle pohditaan aina heidän vastuutaan.

Edellä mainituilta tilanteilta voitaisiin välttyä sillä, että yhtiön kaikki osakkaat olisivat kiinnostuneita omaisuutensa ylläpitämisestä, ja tiedonkulku yhtiön sisällä olisi moitteetonta.