Johdatko taloyhtiötäsi hernerokkasumussa?

14.2.2023

Vuosi on hyvästi aluillaan ja hallituksen pitää kohtapuolin alkaa valmistautumaan yhtiökokoukseen. Asunto-osakeyhtiölain mukaan varsinaisessa yhtiökokouksessa on esitettävä hallituksen kirjallinen selvitys sellaisista yhtiön rakennusten ja kiinteistön kunnossapitoon liittyvistä tarpeista, jotka vaikuttavat olennaisesti osakehuoneistojen käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin seuraavan viiden vuoden aikana.

Yleisesti käytetään nimitystä kunnossapitotarveselvitys. Tämä suunnitelmalliseen kunnossapitoon kuuluva tärkeä selvitys jää monessa taloyhtiössä aivan liian vähälle huomiolle - isännöitsijä kirjaa joitakin kaikkien tiedossa olevia toimenpiteitä listalle ja hallitus hyväksyy sen pitemmittä puheitta. Näin ei pitäisi toimia! Ei myöskään pidä jättää selvityksestä tarkoituksella pois yhtiössä suunniteltuja tai selvästi näkyvissä olevia kunnossapitotoimia – tästä hallitus voi joutua vastuuseen, varsinkin jos motiivina on pimittää tietoa, jotta hallituksen jäsenen huoneiston myyntiarvo ei laske.

Jos taloyhtiössä ei ole tehty kiinteistön peruskuntoarviota viimeisen yli 10 vuoden aikana, tilanne todennäköisesti alkaa olla se, että päätöksiä kunnossapito- ja korjaushankkeista tehdään kuin ajamalla venettä ilman tutkaa, hernerokkasumussa karikoita väistellen. Perusteluksi ei pitäisi kelvata se, että ”kuntoarvion teettäminen maksaa, kyllä me itsekin nähdään mitä pitää ja kannattaa uusia tai korjata”. Mutta kun ei nähdä! Harvoin taloyhtiön hallituksessa on riittävää osaamista tarvittavista toimenpiteistä ja niiden järkevästä ajoituksesta. Seurauksena ”säästämisestä” voi olla esimerkiksi kallis vesivahinko, tai pelkästään teoreettisen teknisen käyttöiän perusteella ennen aikojaan tehty linjasaneeraus tai kattoremontti.

Peruskuntoarvio tarkoittaa sitä, että rakennus-, LVI- ja sähköasiantuntijat käyvät läpi kiinteistön kaikki osat ja tekevät arvion rakenteiden ja järjestelmien nykyisestä kunnosta ja korjaustarpeista. Tarkastukset tehdään aistivaraisesti, kokemukseen perustuen ja pääosin ainetta rikkomattomin menetelmin. Huomiota kiinnitetään myös energiankäyttöön, turvallisuuteen ja terveellisyyteen liittyviin asioihin. Huoneistoista tarkastetaan asukaskyselyn perusteella 10-20 %. Kuntoarvioraporttiin kirjataan nykytilanne, havaitut vauriot ja suositellut jatkotoimenpiteet (korjaukset, saneeraukset ja mahdolliset tarkemmat kuntotutkimukset). Lisäksi laaditaan pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS) kymmenelle vuodelle, sisältäen kustannusarviot.

Ajan tasalla oleva peruskuntoarvio ja PTS ovat tärkeä, taloyhtiön hallituksen työtä helpottava ja selkeyttävä työkalu suunnitelmalliseen kiinteistönpitoon, huomioiden taloyhtiön koko elinkaari.  Elämme taloudellisesti haastavia aikoja taloyhtiöissä. Muistetaanhan kuitenkin, että säästäminen kunnossapidossa voi pidemmällä tähtäimellä tulla kalliiksi, samoin kuin ”sumussa ajaminen”, eli tiedon sijasta mutu-tuntumalla toimiminen.