Taloyhtiöiden suunnitelmallinen kunnossapito

4.11.2019

Toimin työssäni vahinko- ja ongelmakiinteistöjen tutkimuksen, korjaussuunnittelun ja korjauksien parissa. Lisäksi teen jonkin verran taloyhtiöille peruskuntoarvioita. Työni liittyy läheisesti kiinteistöjen kunnossapitoon.

Olen myös mukana kahden taloyhtiön hallituksessa, toisessa puheenjohtajana pohtimassa kuinka voidaan pitää kiinteistömme hyvässä kunnossa niin, että niiden arvo säilyy.  Niinpä ajattelinkin käsitellä tässä kiinteistöjen suunnitelmallista kunnossapitoa.

Taloyhtiöissä hallituksen pitää esittää yhtiökokoukselle viiden vuoden kunnossapitotarveselvitys. Selvitys ei kuitenkaan velvoita taloyhtiötä tekemään suunnitelmassa olevia korjauksia. Tästäkin syystä johtuen suunnitelmia tehdään monessa taloyhtiössä arvailemalla korjauksia, jotta lain velvoite täytettäisiin. Mielestäni olisi ensiarvoisen tärkeää taloyhtiön suunnitelmallisen kunnossapidon kannalta, että kunnossapitotarveselvitys tehdään mahdollisimman totuudenmukaisesti. Tarkoitan tällä sitä, että suunnitelmassa olevat remontit on todella tarkoitus tehdä, ja että remontin ajankohta on oikea.

Tästä hyvänä esimerkkinä on putkiremontti. Jos putkiremontti tehdään liian aikaisin, jää vanhan järjestelmän käyttöikää käyttämättä ja se ei ole taloudellisti kannattavaa. Toisaalta, jos putkiremontti tehdään liian myöhään, tulee putkistoon vuotoja ja se aiheuttaa lisäkustannuksia, mikä sekään ei ole taloudellisesti kannattavaa. Minulta monesti kysytään, että milloin putkiremontti sitten kannattaisi tehdä. Olen vastannut, että mielestäni järkevin ajankohta on päivää ennen kuin putket alkavat vuotamaan. Siinäpä se vaikeus onkin, etukäteen tietää milloin se päivä on. Silloin vanhan putkiston koko käyttöikä olisi käytetty ja uudet putket tulisivat oikeaan aikaan. Mikä siis neuvoksi taloyhtiöille ja hallituksille?

Harvassa taloyhtiössä hallituksella itsellään on riittävää osaamista, että kunnossapitosuunnitelman korjaukset ja ajankohdat saataisiin lähes oikea-aikaisiksi. Varmaan ikinä ei päästä tuohon edellä mainitsemaani päivää ennen vuotoa ajankohtaan, mutta jos päästäisiin lähellekään, niin se olisi taloudellisesti ja ekologisesti hyvä ajankohta korjaukselle. Hallitukselle hyvä apu on ammattilaisen tekemä peruskuntoarvio ja sen pohjalta laadittu PTS. Peruskuntoarviossa korjauksien ajankohtia määriteltäessä ei saa mennä pelkästään teknisten käyttöikien perusteella. Kuntoarvion laatijalla pitää olla riittävä ammattitaito, jotta hän pystyy rakenteiden, rakenneosien ja pintojen kunnon ja iän perusteella määrittämään korjaustarpeen. Jos korjaukset tehdään pelkän teknisen käyttöiän perusteella, niin silloin korjaukset yleensä tehdään ennenaikaisesti.      

Lopuksi voisin todeta, että ammattitaidolla tehty peruskuntoarvio ja PTS auttavat taloyhtiötä taloudelliseen ja oikea-aikaiseen kunnossapitoon sekä kiinteistöjen pidempään elinkaareen.