Uusi uljas taloyhtiö, sen osakkaat, hallitus ja isännöitsijä

17.6.2019

Oulussa myönnettiin rakennuslupia viime vuonna kaikkiaan 2904 asunnolle. Samana vuonna valmistui uusia asuntoja yhteensä yli 2 500 kpl, joista omakoti- ja rivitaloasuntoja oli lähes 600 kpl ja kerrostaloihin kuuluvia 2 000 kpl. Uudiskohteissa on näin ollen monta uutta hallitusta aloittanut vasta tehtävänsä.

Uudiskohteen tärkeät etapit - osakkeenostajien kokous, muuttotarkastus, hallinnon luovutuskokous ja vuositarkastus

Osakkeenostajien kokous kutsutaan koolle, kun vähintään neljäsosa yhtiön asuinhuoneistoista on myyty. Kokouksen tärkein tehtävä on valita rakennustyön tarkkailija ja tilintarkastaja. Harmillisen harvoin tarkkailija valitaan, vaikka se olisi ehdottomasti osakkeenostajien edun mukaista pienestä lisäkustannuksesta huolimatta.

Muuttotarkastusta ei laki tunne, mutta yleensä rakennuttaja korjaa ensin asumista haittaavat virheet ja pienet asumista haittaamattomat puutteet korjataan vuosikorjaustöiden yhteydessä. Asunto kannattaa tarkastaa ennen muuttoa. Havaituista puutteista ja vioista tulee ilmoittaa kirjallisesti välittömästi myyjälle.

Hallinnon luovutuskokous pidetään, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kaikki yhtiön rakennukset käyttöön otettaviksi. Viranomaisen loppukatselmusleima ei tarkoita, etteikö rakennuksessa olisi asuntokauppalain mukaisia virheitä tai puutteita. Kokouksen kutsuu koolle rakennusaikainen hallitus. Kokouksessa valitaan yhtiölle asumisaikainen hallitus ja tarvittaessa tilintarkastaja. Usein esityslistalla on vastuuvapaudesta päättäminen rakennusaikaiselle hallitukselle. Se kannattaa myöntää vasta tuonnempana pidettävässä yhtiökokouksessa, kun asumisaikaisella hallituksella on ollut riittävästi aikaa tutustua luovutettuun materiaaliin.

Vuositarkastus on osakkaiden ja taloyhtiön tärkeä konkreettinen tarkastus. Havaitut puutteet ja virheet todetaan ja ehdottomasti kirjataan pöytäkirjaan vuositarkastuskokouksessa. Tarkastukseen taloyhtiön kannattaa aina käyttää ulkopuolista, pätevää asiantuntijaa.

Isännöitsijä vaihtoon?

Hallinnon luovutuskokouksen jälkeen uusi hallitus aloittaa työnsä. Uudiskohteen vastaanotossa tärkeimpiä asioita ovat, että reklamointi ja muut toimenpiteet hoidetaan oikea-aikaisesti ja oikein. On hyvä tietää, kuka vastaa ja mistä vastaa.
Hallituksen apuna on isännöitsijä. Automaattisesti ei kannata rakennuttajan valitsemaa isännöintiä kilpailuttaa. Huomio siihen, että hallitus miettii isännöinnin laadunarviointia ja sitä onko isännöitsijä sopiva taloyhtiölle. Hallituksen on tärkeää käydä läpi kaikki sopimukset isännöitsijän kanssa, myös isännöintisopimus liitteineen. Tässä vaiheessa tulee tarkistaa, että sopimuksen liitteenä on Asunto-osakeyhtiön Isännöintitehtäväluettelo, Hyvä isännöintitapa - Isännöinnin eettiset ohjeet sekä ja Isännöintipalvelujen yleiset sopimusehdot ISE 2007. Näiden työkalujen käyttö kuuluu vakiintuneeseen sopimuskäytäntöön, joten on syytä käyttää harkintaa, jos niistä aikoo poiketa. Asunto-osakeyhtiö voi kilpailuttaa isännöinnin uudelleen, mikäli hallitus katsoo tämän tarpeelliseksi.