Kymmenvuotistakuuta ei ole

2.4.2019

Hoidan työkseni yritysten ja julkisyhteisöjen rakentamiseen ja kiinteistöihin liittyviä lakiasioita. Asiakaskuntaani kuuluu myös jonkin verran asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöitä. Työssäni törmään tavan takaa kysymyksiin rakennusvirheistä. Eipä ole harvinainen sellainenkaan yhteydenotto, jossa minulta kysytään mielipidettä asunto-osakeyhtiön kymmenvuotistakuutarkastuksessa ilmenneisiin virheisiin ja puutteisiin.

Riippumatta siitä, onko kysyjä liikkeellä asunto-osakeyhtiön tai rakennusliikkeen puolesta, joudun pian ilmoittamaan, että mitään kymmenvuotistakuuta ei ole. Tämä kommentti saattaa joskus tulla asiakkaalle yllätyksenä.

Kentällä näyttää vallitsevan yleinen väärinkäsitys, että perustajaurakoitsija eli grynderi olisi automaattisesti kymmenen vuotta takuuvastuussa rakennuksen kunnosta. Näin ei ole asian laita, vaikka eräät konsultit ovat jopa kehittäneet kymmenvuotistakuutarkastuksesta itselleen oikein myyntituotteen.

Grynderivastuu perustuu asuntokauppalakiin. Takuuvastuu sitä vastoin perustuu joko sopimukseen tai takuunantajan yksipuoliseen takuusitoumukseen. Grynderivastuu ja takuuvastuu poikkeavat toisistaan monellakin tapaa. Ehkä keskeisin ero piilee siinä, milloin vaatimukset on viimeistään esitettävä.

Takuuvastuuseen perustuvia vaatimuksia on yleensä mahdollista esittää takuuajan kuluessa. Usein takuuvastuuseen liittyen osapuolet pitävät takuuajan loppupuolella erityisen takuutarkastuksen, jossa kaikki havaitut virheet ja puutteet todetaan.

Takuuvastuusta poiketen grynderivastuuseen perustuvat vaatimukset on aina esitettävä kohtuullisessa ajassa siitä, kun virheet oli havaittu tai ne olisi pitänyt havaita, mutta kuitenkin viimeistään kymmenen vuoden kuluessa asunto-osakeyhtiön hallinnonluovutuksesta. Kohtuullinen aika lasketaan siitä, kun vahinkoa kärsinyt oli tai sen olisi pitänyt havaita virhe ja ymmärtää virheen merkitys.

Asunto-osakeyhtiö ei siis voi viivytellä vaatimustensa kanssa kymmenvuotiskauden loppuun, vaan sen on oikeuden menetyksen uhalla aina reklamoitava virheistä kohtuullisessa ajassa. Laissa ei sanota, mikä on kohtuullinen aika. Arvio on tapauskohtaista. Jotain linjauksia on kuitenkin muodostunut oikeuselämässä. Esimerkiksi, jos reklamaatio on tehty yli puolen vuoden kuluttua virheen havaitsemisesta, reklamaatio on saatettu katsoa myöhästyneeksi ja oikeus vahingonkorvaukseen menetetyksi.

Asunto-osakeyhtiön hallituksen on tärkeää pitää kiinni siitä, että uusia rakennuksia huolletaan ja niiden kuntoa seurataan ammattimaisesti ja huoltokirjan mukaisesti. Kaikki kiinteistöhuollon havaitsemat poikkeamat on raportoitava järjestelmällisesti, jotta yhtiö voi päättää mahdollisesta vaatimusten esittämisestä grynderille. Eipä olisi pahitteeksi, vaikka asukkaitakin muistutettaisiin ilmoittamaan havaitsemistaan poikkeamista. Älkää jääkö odottamaan ”kymmenvuotistakuutarkastusta”.